Éléments du FLMPN

Amélioration des termes de crédit

Le Fonds pour les logements du marché destinés aux Premières nations (le « Fonds ») permettra aux particuliers d'obtenir plus facilement un prêt à l'habitation selon les conditions normales du marché auprès d'une institution financière. Pour atteindre cet objectif, le Fonds utilisera l'un de ses outils essentiels : l'amélioration des termes de crédit.

Qu'entend-on par « amélioration des termes de crédit »?

L'amélioration des termes de crédit du Fonds pour les logements du marché destinés aux Premières nations fournit un filet de sécurité pour soutenir la garantie de la Première nation relativement aux prêts à l'habitation consentis par des institutions financières. Dès qu'un emprunteur omet de rembourser son prêt à l'habitation admissible, le prêteur demande à la Première nation, qui est garante du prêt, de le dédommager. Si la Première nation s'avère incapable de faire face à cet engagement, le prêteur peut alors se tourner vers le Fonds qui lui remboursera la somme due jusqu'à concurrence du montant de la garantie d'amélioration des termes de crédit que l'institution financière du prêteur a accumulée en accordant des prêts dans cette communauté.

Le Fonds lui-même n'accordera pas de prêts.

Pourquoi a-t-on besoin de l'amélioration des termes de crédit?

L'un des principaux obstacles à l'application du principe du logement fondé sur le marché dans les réserves demeure la difficulté d'obtenir du financement à l'habitation parce que les dispositions de la Loi sur les Indiens et certaines ententes d'autonomie gouvernementale limitent la saisie des propriétés situées dans les réserves en cas de défaut. Ceci pose problème aux prêteurs privés et, de ce fait, limite l'accès au financement, restreint la construction résidentielle dans les réserves et freine le développement économique des Premières nations.

Le manque de droit au maintien sur les lieux complique également la situation. En effet, les terres des réserves sont considérées comme des propriétés communes et non pas individuelles. Il faudra redoubler d'efforts pour améliorer la notion de certitude des titres si l'on souhaite promouvoir l'application de solutions axées sur le marché pour le logement dans les réserves.

D'autres obstacles subsistent, notamment l'absence de frais de logement ou de régimes de location dans un certain nombre de communautés des Premières nations, la forte proportion de logements appartenant aux bandes, la rareté des terrains aménagés et l'absence d'un marché de la revente efficace. L'amélioration des termes de crédit peut contribuer à répondre à quelques-uns de ces problèmes.

Qui peut profiter de l'amélioration des termes de crédit?

Les Premières nations et les prêteurs participent au Fonds à titre volontaire. Il suffit de remplir une demande et de satisfaire à certaines exigences. Pour bénéficier de l'amélioration des termes de crédit, les Premières nations doivent faire l'objet d'une évaluation et répondre aux critères d'accès du Fonds.

Le Fonds pour les logements du marché destinés aux Premières nations est à la disposition de toutes les communautés des Premières nations au Canada – ses actifs ne sont pas répartis par région ou localité. Chaque Première nation intéressée par l'amélioration des termes de crédit proposée par le Fonds peut remplir une demande à cet effet. Le montant de l'aide financière accordée par le Fonds est calculé pour chaque Première nation une fois que celle-ci est jugée admissible au soutien du Fonds. Les membres des Premières nations ne peuvent pas s'adresser directement au Fonds. Une fois qu'une Première nation a été approuvée, ses membres peuvent s'adresser aux prêteurs participants pour présenter une demande de prêt à l'habitation.

Quel est le montant de l'amélioration des termes de crédit accordé à chaque communauté?

Le Fonds attribue un crédit de garantie de prêts à l'habitation (« CGPH ») à chaque Première nation respectant les critères d'accès. Ce CGPH affecte éventuellement le calcul du montant en prêts à l'habitation que le Fonds est en mesure de garantir dans une communauté donnée. Chaque communauté accumule son CGPH en fonction de la demande anticipée de prêts à l'habitation au sein de la Première nation, la capacité financière de cette Première nation et la mesure dans laquelle la communauté elle-même accepte de garantir les prêts à l'habitation obtenus dans le cadre du programme. L'amélioration des termes de crédit prévue par le Fonds correspond à 10 % du montant en capital des prêts à l'habitation admissibles accordés aux membres de la communauté, jusqu'à concurrence du montant maximal (c.-à-d. le CGPH) préalablement approuvé par le Fonds.

Alors que l'amélioration des termes de crédit équivaut à 10 % du prêt, le montant versé aux prêteurs en cas de défaut de paiement est basé sur la « garantie cumulée » dans cette communauté. En d'autres mots, plus le volume de transactions (c'est-à-dire, le nombre de prêts à l'habitation approuvés et admissibles) conclues par un prêteur est important, plus la « garantie cumulée » augmente. La garantie cumulée sert à dédommager les prêteurs à tout moment au cours de la durée du prêt. Le prêteur qui présente une demande de règlement peut être remboursé par le Fonds jusqu'à concurrence du montant de l'amélioration des termes de crédit cumulé à ce moment.

Comment l'amélioration des termes de crédit fonctionne-t-elle?

Pour les Premières nations qui répondent aux critères d'accès, le Fonds agit à titre de protection supplémentaire pour les garanties des prêts à l'habitation offertes par la Première nation aux prêteurs qui participent au programme. Si un emprunteur cesse de rembourser un prêt à l'habitation et que la Première nation s'avère incapable de compenser une institution financière (par exemple, en raison d'un ralentissement économique ou d'un autre événement sérieux qui a affecté sa situation financière), l'institution financière peut demander au Fonds de rembourser une partie de ses pertes.

Malgré la protection du Fonds, l'emprunteur n'est pas exempté de rembourser le prêt et la Première nation n'est pas exemptée de rembourser le prêteur si l'emprunteur fait défaut à son prêt.

Pour visualiser un diagramme du fonctionnement du Fonds, cliquez ici.

Les prêteurs ne peuvent utiliser ce recours que si une Première nation, par suite d'un défaut de paiement de la part de l'emprunteur, est incapable de faire face à ses engagements.

Qu'arrive-t-il si une Première nation ne remplit pas ses obligations de paiement?

Si le Fonds verse un règlement en cas de défaut d'une Première nation, il n'approuvera aucun autre prêt à l'habitation dans cette communauté jusqu'à ce que la Première nation ait remboursé le prêteur et le Fonds. La garantie cumulée non réclamée pour l'amélioration des termes de crédit de cette communauté reste à la disposition du prêteur ou de l'assureur pour les prêts déjà approuvés.

Où l'amélioration des termes de crédit est-elle disponible?

Le Fonds a été créé en vue d'aider les emprunteurs qui vivent dans les réserves ou sur les terres accordées par une entente, le cas échéant, et qui sont incapables de fournir aux institutions financières les garanties hypothécaires nécessaires pour obtenir un prêt en vue d'acheter, de construire ou de rénover une habitation. L'amélioration des termes de crédit offerte par le Fonds ne peut être utilisée par les prêteurs pour les terres désignées en vertu de la Loi sur les Indiens, car celles-ci peuvent être garanties par un droit de tenure à bail.

Quels sont les types d'occupation ou de prêts à l'habitation admissibles?

Le Fonds se veut relativement souple. Pour les Premières nations qui répondent aux critères d'accès, les paramètres énumérés ci-dessous traceront les grandes lignes du cadre d'accès au Fonds : l'emprunteur, le prêteur, l'objet du prêt, le type d'occupation et les caractéristiques du prêt. Les dirigeants des Premières nations sont toutefois libres de restreindre les types de prêts accordés dans leur communauté ou les caractéristiques des prêts pour lesquels ils sont prêts à offrir la garantie de la communauté. L'admissibilité aux prêts au sein d'une communauté donnée est donc assujettie aux modalités de l'entente conclue entre chaque Première nation et son prêteur.

Pour des renseignements supplémentaires ou pour toute clarification concernant l'accès au Fonds, veuillez communiquer avec nous.

Emprunteurs :

• Membres des Premières nations;
• Entités détenues en propriété exclusive par les Premières nations;
• Sociétés en nom collectif dont les actionnaires majoritaires sont des membres ou des entités des Premières nations.

Le Fonds s'attend à ce que le prêteur fasse preuve de diligence raisonnable et respecte les pratiques prudentes et acceptables du marché pour évaluer l'emprunteur. Ce dernier doit avoir les antécédents financiers nécessaires.

Terres :

• Dans les réserves
• Terres octroyées par l'entente pour lesquelles les prêts garantis font l'objet de restrictions indépendantes de la volonté de la Première nation.
• Terres visées par la Loi sur la gestion des terres des Premières nations (« LGTPN ») pour lesquelles les prêts garantis font l'objet de restrictions indépendantes de la volonté de la Première nation.

Objet :

• Habitation neuve
• Achat d'un logement existant
• Rénovation (d'une valeur minimale de 5 000 $)
• Refinancement qui augmente le capital d'un prêt existant à des fins liées au logement (c.-à-d. des rénovations d'une valeur minimale de 10 000 $). Le refinancement de prêts à l'habitation existants ne doit pas représenter plus de 25 % du CGPH d'une communauté.

Occupation :

• Accession à la propriété
• Location
• Coopérative d'habitation
• Condominium (copropriété)

Caractéristiques du prêt :

• Tous les prêts amortis sont admissibles. Pas de marges de crédit ni de prêts capitalisés à l'échéance.
• Amortissement maximal de 25 ans.
• Aucune durée minimale de prêt.
• Les prêts hypothécaires à taux fixes et à taux variables sont admissibles.
• L'espace non résidentiel ne doit pas dépasser 20 % de la surface utile ni équivaloir à plus de 20 % de la valeur hypothécable.
• Les habitations neuves doivent être assujetties au code du bâtiment en vigueur (le Code national du bâtiment tient lieu de norme minimale) et inspectées par des professionnels.
• Les évaluations environnementales des sites (EES) ne sont pas nécessaires concernant les prêts pour logements de propriétaires-occupants, sauf si le prêteur ou la Première nation sait que le terrain est contaminé. Quant aux prêts pour logements locatifs, les EES sont requises dans tous les cas où l'ensemble comprend sept logements ou plus.

Les prêteurs sont-ils tous admissibles à l'amélioration des termes de crédit?

Afin d'être admissible à l'amélioration des termes de crédit offerte par le Fonds, un prêteur doit avoir conclu une entente avec une Première nation en vertu de laquelle la communauté garantit les prêts à l'habitation consentis par le prêteur.

Les prêteurs doivent être approuvés par le FLMPN. Le FLMPN peut exiger que le prêteur remplisse une demande pour prouver qu'il a la compétence, la capacité et l'expérience nécessaires concernant l'octroi de prêts à l'habitation et pour devenir admissible.

Pour télécharger un formulaire de demande, cliquez ici.

Comment une Première nation peut-elle faire une demande?

Pour apprendre comment déterminer si votre communauté est prête à entreprendre cette transition stimulante vers les logements fondés sur le marché, cliquez ici.

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Où puis-je en apprendre davantage?

Nos coordonnées se trouvent ici.